Verjährung von Ansprüchen wegen nicht erfüllter Umbaupflichten
Ansprüche eines Vermieters gegen den Mieter wegen Veränderungen dem verjähren gemäߧ 548 BGB innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache. Die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB beträgt hingegen drei Jahre und beginnt grundsätzlich mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, zu laufen. Ist in einem Gewerberaummietvertrag eine Verpflichtung des Mieters enthalten, Umbau arbeiten in dem Gewerbeobjekt vorzunehmen, und werden diese entgegen der übernommenen Verpflichtung nicht ausgeführt, stellt sich die Frage, welche Verjährungsfrist insoweit anzusetzen ist.
Der BGH hatte sich nunmehr mit dieser Frage auseinanderzusetzen. In dem zugrundeliegenden Sachverhalt hatte der Mieter in einem im Jahre 2009 abgeschlossenen Mietvertrag eine Umbauverpflichtung übernommen. Die vereinbarten Umbau arbeiten wurden durch den Mieter nicht durchgeführt. Das Mietverhältnis endete zum 30.11.2017. Die Rückgabe erfolgte am 15.02.2018. Der Vermieter erhob am 11.08.2018 Klage auf Zahlung von Schadensersatzwegen der nicht durchgeführten Arbeiten.
Der Mieter berief sich auf die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB, die, ausgehend von einer Fälligkeit der durchzuführenden Arbeiten im Jahr 2009 am 31.12.2012 geendet hätte. Die Verjährungsfrist des § 548 BGB hätte hingegen erst sechs Monate ab der Rückgabe, also am 15.08.2018, geendet. Die Klage wäre folglich rechtzeitig erhobenworden.
Der BGH hat die Streitfrage mit Urteil vom 31.03.2021 (XII ZR 42/20) dahingehendentschieden, dass, wenn die Umbauverpflichtung den Zustand der Mietsache bei Rückgabevertraglich festlegt, die Ersatzansprüche des Vermieters wegen eines hiervon abweichenden Zustandes gemäß § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt der Rückgabe des Mietobjektes verjähren. Entscheidende Frage, auf die es in jedem Einzelfall ankommt, ist danach, ob die übernommene Umbauverpflichtung ausschließlich der Anpassung der gemieteten Fläche an die speziellen Bedürfnisse des Mieters dienen sollte, oder ob mit den vereinbarten Umbaumaßnahmen eine konkrete Wertverbesserung der Mietsache selbst auch für zukünftige Nutzungen bewirkt werden sollte. Nur im letzteren Fall wird der Zustand bei Rückgabe vertraglich festgelegt. Nur in diesem Fall gilt also die Verjährungsfrist des § 548 BGB. Es muss folglich in jedem Einzelfall anhand einer Auslegung der vertraglichen Vereinbarung der Sinn der übernommenen Umbauverpflichtung ermittelt werden.