Schonfristregelung ist auf die ordentliche Kündigung nicht anwendbar
Eine außerordentliche Kündigung wegen Mietzinsrückständen kann unter Umständen, nämlich im Falle der Nachzahlung der Rückstände binnen bestimmter Frist oder der Abgabe einer Verpflichtungserklärung Dritter, nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB geheilt werden, mit der Folge, dass die fristlose Kündigung unwirksam wird. Wurde allerdings – wie üblich – hilfsweise die fristgerechte Kündigung erklärt, stellte sich bislang die Frage, ob diese Heilung auch die ordentliche Kündigung erfasste und das Mietverhältnis somit fortdauerte.
Der BGH hat nunmehr mit Urteil vom 13.10.2021 entschieden, dass durch die sogenannte Schonfristzahlung ausschließlich die fristlose Kündigung unwirksam wird und sich die gesetzliche Regelung zur Heilung der fristlosen Kündigung weder direkt noch analog auf die ordentliche Kündigung erstreckt.
Selbst für den Fall, dass ein Mieter die Mietzinsrückstände fristgerecht ausgleicht, verbleibt es also bei der erklärten ordentlichen Kündigung und das Mietverhältnis ist spätestens zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist beendet. Fraglich ist, ob in Zukunft eine Gesetzesänderung erfolgen wird, da im aktuellen Koalitionsvertrag zur Vermeidung drohender Wohnungslosigkeit Änderungen des Mietrechts insbesondere im Hinblick auf die Schonfristzahlung angesprochen sind. Dies bleibt abzuwarten.