Neuigkeiten im Mietrecht

Rechtsanwälte Jürgens&Knösels

Vermieterpfandrecht an Fahrzeugen

Das Vermieterpfandrecht umfasst grundsätzlich auch Fahrzeuge des Mieters, die auf dem gemieteten Grundstück regelmäßig abgestellt sind. Dieses Pfandrecht des Vermieters erlischt nach einer Entscheidung des BGH vom 06.12.2017 allerdings dann, wenn das Fahrzeug für die Durchführung einer Fahrt von dem Mietgrundstück auch nur vorübergehend entfernt wird. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Ausfahrt von dem Grundstück den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht. Bei einem Gewerbe­betrieb ist dies beispielsweise dann der Fall, wenn die Fahrzeugfahrt dem regel­­mäßigen Geschäftsbetrieb (Kundenbesuche etc.) dient. Das Vermieterpfandrecht ent­steht allerdings dann wieder neu, wenn das Fahrzeug später auf dem Grund­stück abgestellt wird.

Vollstreckungsunterwerfung neben Mietkaution zulässig

Unterwirft sich der Mieter in einer notariellen Urkunde wegen der Zahlungsforde­rung aus dem Mietverhältnis der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen, nachdem er bereits eine Mietkaution geleistet hat, so ist dies nach dem Urteil des BGH vom 14.06.2017 zulässig. Zwar ist die höchst zulässige Kaution gesetzlich auf drei Monatsnettomieten begrenzt und sind zum Nachteil des Mieters abwei­chende Vereinbarungen unwirksam. Der BGH stellt allerdings klar, dass die Unterwerfungs­erklärung in das gesamte Vermögen solch eine weitere Sicherung darstellt. Indem sich der Mieter der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft, schafft er dem Vermieter keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit wie etwa im Falle einer ding­lichen Sicherung, sondern erleichtert lediglich die Vollstreckung durch den vorhandenen Titel. Die Kaution kann demnach neben der Unterwerfungserklärung bestehen.

Warmwasserversorgung im Sommer

Das Landgericht Fulda hat in einem Beschluss vom 15.01.2018 bestätigt, dass die Heizung im Hinblick auf die Warmwasserversorgung auch in Jahreszeiten mit hohen Außentemperaturen funktionieren muss. Denn anders als der Ausfall allein der Raum­heizung habe die Versorgung mit Warmwasser für die Körperhygiene eine erheb­liche Bedeutung, so dass der Mieter im Falle der mangelnden Funktionstüchtigkeit auch im Wege der einstweiligen Verfügung gegen den Vermieter vorgehen kann.

Verspätete Betriebskostenabrechnung und WEG

Der Vermieter muss grundsätzlich innerhalb eines Jahres über die Betriebskosten abrechnen. Die Einhaltung der Frist ist unabhängig davon, ob etwa die WEG, deren Mitglied der Vermieter ist, ihrerseits bereits die Einzelabrechnung der WEG erstellt hat, auf der die Betriebskostenabrechnung des Vermieters aufbaut. Nach dem Urteil des Landgerichts München vom 18.01.2018 soll dies aber dann nicht gelten, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund eines Rechtsstreits bislang keine Einzelabrechnungen vorlegen können. In diesem Fall hat der Vermieter also aus­nahmsweise die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten. Den Entlastungsbe­weis kann der Vermieter dadurch führen, dass er den Rechtsstreit innerhalb der Woh­nungseigentümergemeinschaft darlegt.