Neuigkeiten im Mietrecht
I. Mietrecht
1. Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis
Bekannt ist inzwischen, dass nach der Rechtsprechung des BGH bei unrenoviert überlassenen Wohnungen Klauseln mit der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen seitens des Mieters unwirksam sind. Dieser Problemkreis betrifft einen Großteil älterer Mietverträge und führt nicht ausschließlich dazu, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses eine eventuell fällige Renovierung der Wohnung seitens des Vermieters nicht verlangt werden kann. Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln bergen vielmehr auch die Gefahr in sich, dass der Mieter den Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses selbst auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch nimmt. Denn diese Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache zu erhalten, entspricht dem gesetzlichen Leitbild. Der BGH hat nun in einer Entscheidung vom 08.07.2020 hierzu entschieden, dass den Vermieter im Falle einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel zwar die Pflicht trifft, Renovierungsarbeiten nach Verlangen des Mieters auch im laufenden Mietverhältnis durchzuführen. Hat der Mieter die unrenovierte Wohnung allerdings als vertragsgemäß bei Beginn des Mietverhältnisses übernommen, muss er sich an den Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen regelmäßig beteiligen. Der Vermieter schuldet in einem solchen Fall letztlich Schönheitsreparaturen nur insoweit, als er den ursprünglich überlassenen und damit unrenoviert übernommenen Zustand wiederherstellen müsste. Denn in diesem Zustand hat der Mieter seinerzeit das Objekt vertragsgemäß übernommen und kann nun nicht mehr verlangen, als den Anfangszustand wiederherzustellen. Aus diesem Grunde ist es nach Ansicht des BGH regelmäßig gerechtfertigt, von einer hälftigen Kostenbeteiligung im Falle einer kompletten Renovierung auszugehen.
Nimmt der Mieter also den Vermieter auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis in Anspruch, kann dieser -soweit Besonderheiten nicht vorliegen- die Zahlung eines hälftigen Kostenvorschusses vom Mieter verlangen. Soweit dieser nicht geleistet wird, hat der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht in Bezug auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen. Im Gegenzug kann der Mieter seinerseits, wenn der Vermieter etwa Arbeiten verweigert oder sich mit ihnen im Verzug befindet, nur die hälftigen Kosten der Renovierung als Kostenvorschuss vom Vermieter verlangen.
2. Airbnb & Co und WEG
Auch in Wohnungseigentumsanlagen kommt es immer öfter zu Problemen durch die kurzfristige Überlassung von Wohnraum an Touristen über die Vermietung mittels Airbnb an Gastarbeiter. In solchen Konstellationen taucht regelmäßig die Frage auf, ob eine entsprechende Nutzung der Eigentumswohnung überhaupt zulässig ist bzw. unter welchen Voraussetzungen die Nutzung von den übrigen Eigentümern untersagt werden kann. Das Wohnungseigentumsrecht kennt dem Grunde nach nur zwei Nutzungsarten, nämlich die Nutzung zu Wohnzwecken oder die Nutzung als Teileigentum, welches gerade nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Unter die Nutzung zu Wohnzwecken fällt nach der Rechtsprechung generell auch die kurzfristige Überlassung an Touristen oder Gastarbeiter. Diese bewohnen das Eigentum und bewegen sich damit dem Grunde nach im zulässigen Rahmen. Eine andere Frage ist selbstverständlich die, ob wegen konkreter Belastungswirkungen (Lärmbelästigung, sicherheitsrelevanten Vorfällen, etc.) Unterlassung vom vermietenden Wohnungseigentümer verlangt werden kann. Dies ist allerdings eine Einzelfallentscheidung auf Grundlage der konkreten Beeinträchtigungen. Generell untersagt ist im Rahmen der Wohnnutzung die kurzfristige Vermietung dagegen nicht. Etwas anderes soll nur dann gelten, wenn eine solche Vielzahl von Wohnungen kurzfristig vermietet werden, dass sich der Charakter der Anlage wandelt, etwa in eine Art Ferienanlage.
Den Eigentümern ist es auch verwehrt, eine kurzfristige Vermietung durch Beschluss zu untersagen. Der Gemeinschaft fehlt nach der Rechtsprechung des BGH hierzu die Beschlusskompetenz. Etwas anderes gilt auch dann nicht, wenn die Teilungserklärung eine allgemeine Öffnungsklausel enthält. Nach einer Entscheidung des BGH aus April 2019 ergibt sich, dass die Beschränkung des Eigentums im Hinblick auf eine kurzfristige Vermietung nur dann im Beschlusswege möglich ist, wenn zumindest der betroffene Eigentümer ebenfalls mitzustimmt.
Mit denselben Erwägungen lehnt der BGH einen Beschluss zur Überbürdung von Vertragsstrafen ab. Den übrigen Eigentümern soll es allerdings im Beschlusswege möglich sein, eine Umzugspauschale festzulegen, die der jeweilige Sondereigentümer als Beitrag zur Instandsetzung des besonderes beanspruchten Gemeinschaftseigentums, etwa des Treppenhauses, zu zahlen hat.
3. Kabelanschluss
Nach einem Urteil des OLG Hamm vom 28.05.2020 können sich Mieter nicht einseitig von einer Versorgung mit einem Breitbandkabelanschluss, der vom Vermieter bereitgestellt wird, lösen. Hat der Vermieter einen Vertrag mit einem Telekommunikationsunternehmen geschlossen und legt im Rahmen zulässiger Vereinbarung die Kosten der Anschlüsse um, muss er verbraucherschützende Vorschriften des Telekommunikationsgesetzes im Verhältnis zu den Mietern nicht beachten. Diese Schutzvorschriften des Telekommunikationsgesetzes sehen etwa vor, dass ein Vertrag über Telekommunikationsdienstleistungen anfänglich 24 Monate nicht überschreiten darf. Nach dem Urteil des OLG Hamm gelten die Regelungen allerdings ausschließlich zwischen Anbieter und Vermieter, nicht zwischen Vermieter und Mieter. Die Frage, ob den Mietern eine Kündigungsmöglichkeit für einen nicht benutzbaren Kabel-TV-Anschluss einzuräumen ist, lässt die Wettbewerbszentrale zurzeit allerdings vom Bundesgerichtshof klären. Die endgültige Entscheidung über die Rechtsfrage steht demnach noch aus.
4. Schlüsselverlust und Kosten für Austausch der gesamten Schließanlage
Häufige Streitfrage zwischen Mietern und Vermietern ist die, ob in Folge des Verlustes eines Haustürschlüssels die vorhandene Schließanlage eines Hauses zu ersetzen ist. Der BGH bejaht dies grundsätzlich nur in solchen Fällen, in denen aus objektiver Sicht eine Missbrauchsgefahr besteht (etwa da der Schlüssel mit der Adresse eines Hauses versehen ist) und die Schließanlage im Anschluss auch tatsächlich ausgetauscht wird. Eine fiktive Schadensberechnung ist in solchen Fällen also generell nicht zulässig. Das Landgericht München hat sich in einem Urteil vom 16.06.2020 mit dem Fall einer so genannten erweiterbaren Schließanlage beschäftigt und klargestellt, dass es bei derartigen Schließanlagen ausreicht, nur das passende Wohnungstürschloss zu ersetzen. Das Gericht stellte weiterhin fest, dass der Vermieter im Rahmen des Gebots der Rücksichtnahme verpflichtet ist, den Mieter darauf hinzuweisen, dass in der Wohnanlage eine nicht erweiterbare Schließanlage verbaut ist. Unterlässt er einen solchen Hinweis, muss er im Schadensfall etwaige Mehrkosten selbst zahlen.
Es empfiehlt sich also beim Mietvertragsabschluss einen Hinweis in den Mietvertrag aufzunehmen, sollte der Verlust eines Haustürschlüssels dazu führen, dass in technischer Hinsicht die gesamte Schließanlage ausgetauscht werden muss.