Schriftform bei Mietvertragsabschluss

Der BGH hat sich in seinem Urteil vom 07.03.2018 wiederum einmal zur Einhaltung des Schriftformerfordernisses bei Abschluss von Mietverträgen geäußert: So ist es danach ausreichend, wenn die Vertragspartner jeweils gleichlautende Vertragsurkunden unterzeichnen, auch wenn diese Vertragsurkunden später dem jeweiligen Vertragspartner nicht zugeleitet werden. Im zugrundeliegenden Fall wurden zwei gleichlautende Vertragsexemplare jeweils vom Vermieter und Mieter unterzeichnet und dem anderen Vertragspartner sodann per Telefax übermittelt. Die Originalurkunden blieben allerdings bei den beiden Vertragsparteien. Der BGH führt insoweit aus, dass die Schriftform nach § 550 BGB nicht nur dann eingehalten ist, wenn beide Vertragsparteien dieselbe Urkunde unterzeichnen, sondern auch dann, wenn nur jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. Soweit zur Überprüfung der Schriftform sich also lediglich eine nicht vollständig unterzeichnete Vertragsunterlage bei den Dokumenten befindet, kann insoweit nicht automatisch von einem Verstoß gegen das Schriftformerfordernis ausgegangen werden.

Fristsetzung entbehrlich bei Sachschäden wegen Obhutspflichtverletzung

Der BGH hat in einer Entscheidung vom 28.02.2018 klargestellt, dass der Vermieter auch ohne vorherige Fristsetzung Schadenersatz in besonderen Fällen verlangen kann. So ist die Fristsetzung dann entbehrlich, wenn der Schaden auf Verletzung einer vertraglichen Nebenverpflichtung des Mieters beruht, beispielsweise etwa auf fehlerhaftem Heiz- und Lüftungsverhalten und infolge dessen eines Schimmelbefalls der Räume. Bei solchen nichtleistungsbezogenen Nebenpflichten des Mieters kann im Falle der Verletzung ohne Fristsetzung Schadenersatz neben der Leistung verlangt werden.

Selbstständiges Beweisverfahren auch ohne Vorbefassung zulässig

Möchte ein Eigentümer gegen die übrigen Wohnungseigentümer ein selbstständiges Beweisverfahren zur Klärung von Sachmängeln am Gemeinschaftseigentum einleiten, ist nach einer Entscheidung des BGH vom 14.03.2018 nicht erforderlich, dass sich der Wohnungseigentümer zuvor um eine Beschlussfassung bemüht hat. Die Voraussetzungen, die für die Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens gelten, sind in diesem Sinne niedriger als die Voraussetzungen zur Erhebung einer Leistungsklage. Es reicht hier, dass die Feststellungen in diesem Verfahren der Vermeidung eines Rechtsstreits dienen können. Das rechtliche Interesse kann nur in völlig eindeutigen Fällen verneint werden, im Übrigen findet keine Erheblichkeitsprüfung durch das Gericht statt. Der antragstellende Wohnungseigentümer muss also vor Einleitung des selbstständigen Beweisverfahrens keinen Beschluss über die Einholung eines Sachverständigengutachtens erwirken. Allerdings kommt mangels Vorbefassung ein Kostenerstattungsanspruch des antragstellenden Eigentümers dann nicht in Betracht, wenn die übrigen Eigentümer eine Maßnahme, die nach der Beweisaufnahme durch den Sachverständigen für erforderlich gehalten wird, rechtzeitig umsetzen und es demnach im Anschluss an das selbstständige Beweisverfahren nicht zum Rechtsstreit kommt.