Neuigkeiten im Immobilienrecht

Rechtsanwälte Jürgens&Knösels

Baurecht

Bislang konnte der Bauherr einen Schadensersatzanspruch wegen mangelhafter Bauleistungen berechnen nach der Höhe des Kostenaufwandes, der für eine Mängelbeseitigung erforderlich ist. Der nach dieser Berechnung  geleistete Schadensersatz musste bislang nicht abgerechnet werden. Der Bauherr war also in der Verwendung der Schadensersatzleistung frei. Er musste den Schadensersatz nicht zur Mängelbeseitigung verwenden. Dieser Art der Schadensberechnung ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 22. Februar 2018 nicht mehr zulässig. Wenn der Bauherr die Mängel nicht beseitigen lässt, kann er als Schadensersatz die Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der durch die Bauleistung geschaffenen Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel verlangen. Lässt der Bauherr die Mängel beseitigen, kann er als Schadensersatz den durch die Mängelbeseitigung entstandenen Kostenaufwand fordern. Hat der Bauherr die Mängelbeseitigung in Auftrag gegeben, hat er einen Anspruch gegen den Bauunternehmer auf Freistellung von der Verbindlichkeit gegenüber demjenigen Unternehmer, der die Mängelbeseitigungsarbeiten ausführt. Hat der Bauherr die Mängelbeseitigungsarbeiten noch nicht in Auftrag gegeben, kann er einen Vorschuss auf den Mängelbeseitigungskostenaufwand fordern, muss über den geleisteten Vorschuss aber innerhalb angemessener Zeit abrechnen. Lässt der Bauherr in der Folge die Mängelbeseitigungsarbeiten nicht ausführen, muss er den Vorschuss zurückzahlen.

Architekten- und Ingenieurrecht

Führt ein Planungs- oder Überwachungsfehler des Architekten zu einem Mangel des Bauwerkes, konnte der Bauherr bislang von dem Architekten Schadensersatz fordern in Höhe der Kosten, die zur Beseitigung des Mangels aufgewendet werden müssen. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 22.02.2018 entschieden, dass diese Art der Schadensberechnung nicht mehr zulässig ist. Den Mängelbeseitigungskostenaufwand schuldet der Architekt, wenn der Bauherr die Mängelbeseitigungsarbeiten auch ausführen lässt. Hat der Bauherr einen anderen Unternehmer mit der Ausführung der Mängelbeseitigungsarbeiten beauftragt, schuldet der Architekt die Freistellung des Bauherrn von der Zahlungspflicht gegenüber dem mit der Mängelbeseitigung beauftragten Bauunternehmen. Hat der Bauherr die Mängelbeseitigungsarbeiten noch nicht in Auftrag gegeben, beabsichtigt das aber, schuldet der Architekt einen Vorschuss auf den Mängelbeseitigungsaufwand in Höhe der voraussichtlichen Kosten. Über diesen Vorschuss muss der Bauherr innerhalb angemessener Zeit abrechnen. Unterbleibt diese Abrechnung, muss der Bauherr den Vorschuss zurückzahlen. Lässt der Bauherr die Mängel nicht beseitigen, schuldet der Architekt als Schadensersatz die Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der durch die Bauleistung entstandenen Sache ohne Mangel und dem Wert der Sache mit Mangel.

Öffentliches Baurecht

Immer wieder wird der Versuch unternommen, eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohnhauses im Klagewege anzugreifen mit der Begründung, die erteilte Baugenehmigung verstoße gegen das Gebot der Rücksichtnahme, weil die Einsichtnahme in das Nachbargrundstück des Klägers oder sogar in Räumlichkeiten des Wohnhauses auf diesem Grundstück ermöglicht wird. Das Oberverwaltungsgericht Saarland hat in einem Beschluss vom 02.01.2018 entschieden, dass diese Möglichkeit der Einsichtnahme nicht dazu führ, dass die Baugenehmigung gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstößt. In innerörtlichen Lagen besteht kein Anspruch darauf, dass ein Bauvorhaben unterlassen wird, durch das die Möglichkeit geschaffen wird, in das Nachbargrundstück oder Gebäude auf dem Nachbargrundstück hinein zu sehen.

Wer beabsichtigt, ein bebautes Grundstück zu kaufen, sollte vor Abschluss des Kaufvertrages bei der unteren Bauaufsichtsbehörde nachfragen, ob die auf dem Grundstück existierenden baulichen Anlagen baurechtlich genehmigt sind. Das Oberverwaltungsgericht Schleswig-Holstein hat mit einem Beschluss vom 20.09.2017 entschieden, das eine gegenüber dem Veräußerer ergangene Ordnungsverfügung, mit der der Abriss der baulichen Anlagen auf dem Grundstück gefordert wurde, auch gegen den Käufer des Grundstückes wirkt. Da beim Verkauf des Grundstückes regelmäßig die Frist für den Rechtsbehelf gegen eine solche Ordnungsverfügung abgelaufen ist, hat der Käufer keine rechtliche Möglichkeit mehr, die Ordnungsverfügung erfolgreich anzufechten.

Mietrecht

Jede eigenmächtige Räumung einer Mietsache durch den Vermieter, die nicht aufgrund eines vollstreckbaren Titels durch einen Gerichtsvollzieher erfolgt, ist eine unerlaubte Selbsthilfe, die zum Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter führt, Oberlandesgericht Dresden vom 14.06.2017. Der Vermieter ist also gezwungen, eine Räumungsklage zu erheben und einen Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung des Räumungsurteils zu beauftragen.

Wohnungseigentumsrecht

Der Bundesgerichtshof hat am 27.10.2017 entschieden, dass eine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen einer Wohnungseigentumsanlage und die den Abrechnungszeitraum betreffenden Hausgeldrückstände nicht notwendiger Bestandteil einer Jahresabrechnung sind. Ein Beschluss, mit dem die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Jahresabrechnung genehmigt haben, kann daher nicht allein deshalb erfolgreich mit einer Klage angefochten werden, weil eine solche Übersicht oder eine Aufstellung über die Hausgeldrückstände fehlt.