Neuigkeiten im Baurecht / Mietrecht

Rechtsanwälte Jürgens&Knösels

I. Baurecht

Prüfbarkeit der Schlussrechnung

Haben die Parteien eines Bauvertrages die Geltung der VOB/B vereinbart, wird die Werklohnforderung des Unternehmers fällig, wenn die Leistung abgenommen wurde und der Unternehmer eine prüfbare Schlussrechnung vorgelegt hat. Mit dem Einwand, die Schlussrechnung sei nicht prüffähig, ist der Auftraggeber ausgeschlossen, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen ab Zugang der Schlussrechnung begründete Einwendungen gegen die Prüfbarkeit der Schlussrechnung erhoben hat. Es genügt nicht, lediglich einzuwenden, die Schlussrechnung sei nicht prüfbar. Vielmehr muss der Auftraggeber die mangelnde Prüfbarkeit der Schlussrechnung substantiiert rügen, die Teile der Rechnung, die nicht prüfbar sind, konkret bezeichnen und die Gründe darlegen, weshalb er die Schlussrechnung nicht prüfen kann, so das OLG Brandenburg in einem Urteil vom 15.03.2018.

Diese Rechtslage gilt für ab dem 01.01.2018 abgeschlossene Bauverträge auch, wenn die Parteien die Geltung der VOB/B in dem Bauvertrag nicht vereinbart haben, § 650g Abs.4 BGB in der ab dem 01.01.2018 geltenden Fassung. Wurde der Bauvertrag vor dem 01.01.2018 abgeschlossen und die Geltung der VOB/B nicht vereinbart, ist nach dem BGB in der bis zum 01.01.2018 gültigen Fassung die Vorlage einer Rechnung nicht Fälligkeitsvoraussetzung für die Werklohnforderung. Dennoch ist in den meisten Fällen die Erstellung einer Rechnung notwendig, sei es um dem Auftraggeber den Vorsteuerabzug zu ermöglichen, sei es um darzulegen, aus welchen Positionen sich die Werklohnforderung des Unternehmers zusammensetzt.

II. Mietrecht

1.
Verlangt der Vermieter nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung Einsicht in die Belegunterlagen, wird der Nachzahlungsanspruch des Vermieters aus der Betriebskostenabrechnung erst fällig, nachdem der Vermieter dem Mieter die Möglichkeit gegeben hat, Einsicht in die Belegunterlagen zu nehmen, so der BGH in einem Urteil vom 07.02.2018.

2.
Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form abgeschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit, § 550 Satz 1 BGB. Gewerberaummietverträge werden üblicherweise für eine längere Laufzeit als 1 Jahr abgeschlossen. Wird bei Abschluss des Vertrages die Schriftform nicht gewahrt, ist die Befristung unwirksam. Beide Parteien können den Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten zum Quartalsende kündigen. Haben die Parteien den Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als 1 Jahr unter Wahrung der Schriftform abgeschlossen, müssen auch wesentliche Änderungen des Mietvertrages in Schriftform abgeschlossen werden. Anderenfalls wird die Vereinbarung über die Laufzeit unwirksam und der Mietvertrag kann von jeder Vertragspartei mit der Kündigungsfrist von 6 Monaten zum Quartalsende gekündigt werden. Eine Änderung der Miethöhe ist eine solche wesentliche Vertragsänderung, so der BGH in einem Urteil vom 11.04.2018.

3.
Ist der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses in Verzug und erreicht eine Zahlung des Mieters nicht aus, die gesamte Mietzinsforderung zu erfüllen, ist die von dem Mieter geleistete Teilzahlung zunächst auf die von ihm geschuldeten Betriebskostenvorauszahlungen und danach erst auf die geschuldete Nettokaltmiete zu verrechnen, BGH Urteil vom 21.03.2018.

4.
Unterwirft sich der Mieter in einer Notarurkunde wegen der Verpflichtung zur Zahlung des laufenden Mietzinses der Zwangsvollstreckung in sein Vermögen, handelt es sich dabei nicht um eine Sicherheitsleistung, die in Wohnraummietverhältnissen auf lediglich 3 Monatsmieten der Höhe nach begrenzt ist. Hat der Mieter neben der notariellen Vollstreckungsunterwerfung auch eine Kaution in Höhe von bis zu drei Monatsmieten geleistet, bleiben die Kautionsleistung wie auch die Vollstreckungsunterwerfung parallel wirksam, so der BGH in einem Urteil vom 14.06.2017. Wenn der Mieter eine solche Vollstreckungsunterwerfungserklärung in notarieller Form abgibt, erspart dies dem Mieter das Führen eines Prozesses wegen rückständigen laufenden Mietzinses. Der Vermieter könnte aus der notariellen Urkunde wie aus einem Urteil die Zwangsvollstreckung gegen den Mieter betreiben.

5. Wohnungseigentumsrecht
Wird von einem Gläubiger eines Wohnungseigentümers die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums beantragt, ist der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage grundsätzlich verpflichtet, Forderungen auf Zahlung rückständigen Hausgeldes in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden. Unterlässt der Verwalter diese Anmeldung in dem Zwangsversteigerungsverfahren, löst dies Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Verwalter aus, so der BGH in einem Urteil vom 08.12.2017.