Neuigkeiten im Baurecht & Immobilienrecht

Rechtsanwälte Jürgens&Knösels

Baurecht

1.

Der Bauunternehmer schuldet als Erfüllung seiner Leistungspflichten aus dem Bauvertrag zumindest die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Abnahme. Das gilt auch, wenn sich die anerkannten Regeln der Technik in der Zeit zwischen dem Abschluss des Bauvertrages und dem Zeitpunkt der Abnahme verändern. In einem solchen Fall muss der Bauunternehmer den Auftraggeber regelmäßig über die Änderung der anerkannten Regeln der Technik und die daraus resultierenden Konsequenzen und Risiken für die Bauausführung aufklären. Der Auftraggeber muss danach die Entscheidung treffen, ob das Bauvorhaben nach den zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses anerkannten Regeln der Technik ausgeführt werden soll oder nach den neuen anerkannten Regeln der Technik. Entscheidet der Auftraggeber sich für die Bauausführung nach den neuen anerkannten Regeln der Technik, hat der Bauunternehmer, falls das Herstellungsverfahren nach den neuen anerkannten Regeln der Technik aufwendiger ist, einen Anspruch auf Zahlung einer zusätzlichen Vergütung. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 14.11.2017 entschieden. Das Risiko einer Änderung der allgemein anerkannten Regeln der Technik trägt also der Auftraggeber. Entscheidet er sich für die Bauausführung nach den ursprünglichen anerkannten Regeln der Technik, ist diese Bauausführung nicht mangelhaft, weil der Auftraggeber genau diese Bauausführung gewollt hat. Für den Bauunternehmer folgt aus dieser Entscheidung:

Ändern sich die allgemein anerkannten Regeln der Technik in der Zeit nach Vertragsabschluss und vor Abnahme der Leistung, muss der Bauunternehmer den Auftraggeber auf diese Änderung und die damit verbundenen Risiken und Konsequenzen schriftlich hinweisen.

2.

Der Bauunternehmer kann von dem Auftraggeber Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen, die mit 10% des zu sichernden Vergütungsanspruches anzusetzen sind, verlangen. Das gilt nur dann nicht, wenn der Auftraggeber eine juristische Person des öffentlichen Rechts ist oder ein Verbrauchervertrag oder ein Bauträgervertrag abgeschlossen wurde. Vor allem im Verhältnis zwischen einem Generalunternehmer und einem Nachunternehmer ist diese Sicherheitenregelung von höchster Bedeutung. Für vor dem 01.01.2018 abgeschlossene Bauverträge ergibt sich diese Regelung aus § 648 a BGB alter Fassung. Für ab dem 01.01.2018 abgeschlossene Bauverträge ergibt sich die Regelung aus § 650 f BGB neuer Fassung. Für den Auftraggeber ist es manchmal mit großen Schwierigkeiten verbunden, eine solche Sicherheit zu stellen. Vielfach wird eine solche Sicherheit verlangt, nachdem es zu Streitigkeiten in dem Bauvertragsverhältnis gekommen ist. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 23.11.2017 entschieden, dass der Bauunternehmer den Sicherheitsanspruch nach Vertragsabschluss jederzeit geltend machen kann, unabhängig davon, aus welchen Gründen das geschieht. Es stellt keine unzulässige Rechtsausübung und auch keinen Verstoß gegen das bauvertragliche Kooperationsgebot dar, wenn das Sicherungsverlangen aus anderen Gründen als dem bloßen Erhalt einer Sicherheit gestellt wird.

 

Immobilienrecht

1.

Der Abschluss eines Kaufvertrages über ein bebautes oder auch ein unbebautes Grundstück oder eine Eigentumswohnung bedarf der notariellen Beurkundung. Erst mit der notariellen Beurkundung wird der Vertrag wirksam. Im Vorfeld einer solchen notariellen Beurkundung trifft der Käufer regelmäßig bereits erhebliche Vermögensdispositionen, z.B. durch den Abschluss eines Darlehensvertrages zur Finanzierung des Kaufpreises. Kommt es später nicht zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages, besteht grundsätzlich kein Schadensersatzanspruch, es sei denn, einer der beiden Verhandlungspartner hätte sich einer besonders schwerwiegenden, in der Regel vorsätzlichen Treuepflichtverletzung schuldig gemacht. Das kann der Fall sein, wenn der Verkäufer die Bereitschaft zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages nur vorspiegelt, oder wenn der Verkäufer seine ursprünglich vorhandene Abschlussbereitschaft im Laufe der Vertragsverhandlungen aufgegeben hat, ohne den Kaufinteressenten darüber zu informieren. Sämtliche Tatsachen, die eine solche schwerwiegende Treuepflichtverletzung begründen sollen, muss derjenige darlegen und beweisen, der den Schadensersatzanspruch geltend macht.

2.

Schon der bloße Verdacht, dass sich in einem Grundstück aufgrund der früheren Nutzung eine Altlast befindet, ist im Falle des Verkaufes des Grundstückes ein Sachmangel, auf den der Verkäufer in den Verhandlungen über den Abschluss des Kaufvertrages auch ungefragt einem Kaufinteressenten offenbaren muss, so der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 21.07.2017.