Coronabedingte Geschäftsschließung und Anspruch auf Mietanpassung

Der BGH hat mit Urteil vom 12.01.2022 seine bereits allseits erwartete Entscheidung zur Auswirkung coronabedingter Geschäftsschließung auf den Mietzinsanspruch verkündet.
Danach besteht im Falle einer erforderlichen Betriebsschließung aufgrund der Covid 19 Pandemie grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Mietzinszahlung, da die sogenannte große Geschäftsgrundlage zwischen den Vertragsparteien gestört ist. Einen automatischen Anspruch auf Reduzierung der Miete dem Grunde nach oder anhand von Pauschalbeträgen, wie sie die Instanzgerichte zwischenzeitlich vielfach befürwortet hatten (beispielsweise Verteilung des Risikos 50/50), lehnt der BGH indes ab.
Es bedarf vielmehr einer umfassenden und auf den Einzelfall bezogenen Abwägung der beiderseitigen Belange, um einen Mietanpassungsanspruch zu ermitteln. Bei dieser Abwägung sind die Umsatzrückgänge bezogen auf das konkrete Mietobjekt den finanziellen Vorteilen, die der Mieter etwa dauerhaft aus staatlichen Leistungen oder durch eine Betriebsversicherung erhält, gegenüber zu stellen, damit es nicht zu einer Überkompensation etwaig entstandener Verluste kommt. Mieter gewerbliche Objekte werden sich daher nicht auf einen Pauschalabzug berufen können, sondern müssen aufwendig zu den tatsächlich entstandenen Nachteilen und damit zur Höhe des geltend gemachten Mietanpassungsanspruchs vortragen.