Balkonsanierung in der WEG:
Gemeinschaft bleibt zuständig –
auch wenn einzelne Eigentümer zahlen müssen
BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 102/24
Wer muss eine Balkonsanierung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft organisieren, wenn die Teilungserklärung die Erhaltung und die Kosten den jeweiligen Wohnungseigentümern zuweist? Mit dieser praxisrelevanten Frage hat sich der Bundesgerichtshof befasst. Die Entscheidung ist vor allem für Wohnungseigentümer, WEG-Verwalter und Verwaltungsbeiräte von Bedeutung.
Der BGH stellt klar: Auch wenn die Erhaltungs- und Kostenlast für bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums – etwa Balkone – einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt ist, verliert die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht ihre Beschlusskompetenz. Bei zwingendem Sanierungsbedarf kann die Gemeinschaft sogar verpflichtet sein, selbst tätig zu werden.
Der Fall:
In der betroffenen Wohnungseigentumsanlage gab es eine Vielzahl von Balkonen. Nach der Teilungserklärung mussten Einrichtungen und Gebäudeteile, die dem ausschließlichen Gebrauch einzelner Wohnungseigentümer dienten, von diesen auf eigene Kosten instandgehalten und instandgesetzt werden. Dazu gehörten ausdrücklich auch Balkone.
Mehrere Balkone waren sanierungsbedürftig. Nach den Feststellungen im Verfahren drohten Ablösungen und der Absturz von Betonteilen; ein Teil der darunterliegenden Grünfläche war bereits gesperrt worden. Die Gemeinschaft hatte einen Sachverständigen beauftragt, der drei Sanierungsvarianten vorschlug. In der Eigentümerversammlung fand jedoch keine dieser Varianten eine Mehrheit.
Ein Wohnungseigentümer griff die ablehnenden Beschlüsse an und verlangte zugleich gerichtlich, dass die Gemeinschaft die Sanierung beschließt.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH gab dem Kläger im Kern Recht.
Nach Auffassung des Gerichts bleibt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum beschlusszuständig. Das gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung die Erhaltung bestimmter Bauteile – hier der Balkone – einzelnen Wohnungseigentümern zuweist.
Die Übertragung der Erhaltungslast bedeutet also nicht, dass die Gemeinschaft ihre Zuständigkeit vollständig verliert. Der BGH begründet dies insbesondere damit, dass die Gemeinschaft weiterhin für den baulichen Zustand der Anlage und für Verkehrssicherungspflichten verantwortlich bleibt. Sie muss deshalb in der Lage sein, notwendige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum selbst zu veranlassen.
Zugleich stellt der BGH klar: Wenn die Gemeinschaft trotz einer solchen Regelung in der Teilungserklärung selbst tätig wird, bleibt es grundsätzlich bei der vereinbartenKostenlast. Die betroffenen Wohnungseigentümer können also weiterhin mit den Kosten belastet sein, auch wenn die Gemeinschaft die Maßnahme beschließt und organisiert.
Die Gemeinschaft darf nicht untätig bleiben!
Besonders praxisrelevant ist die Aussage des BGH zur Handlungspflicht derGemeinschaft.
Besteht ein zwingender Erhaltungsbedarf an mehreren Balkonen, muss die Gemeinschaft grundsätzlich selbst Maßnahmen ergreifen. Sie darf sich dann nicht darauf zurückziehen, dass nach der Teilungserklärung einzelne Eigentümer für „ihren“ Balkon zuständig seien.
Im entschiedenen Fall war das Ermessen der Wohnungseigentümer nach Auffassung des BGH jedenfalls hinsichtlich des „Ob“ der Sanierung auf Null reduziert. Die Gemeinschaft musste also dem Grunde nach die Sanierung beschließen. Über das konkrete „Wie“ der Sanierung – also etwa über die Auswahl einer bestimmten Sanierungsvariante – durften die Eigentümer hingegen weiterhin selbst entscheiden.
Der BGH ersetzte deshalb keinen Beschluss über eine ganz bestimmte Sanierungsvariante, sondern einen sogenannten Grundlagenbeschluss: Dem Grunde nach war beschlossen, dass die Balkone und Balkonbrüstungen der Anlage erneuert werden.
Was bedeutet das für die Praxis?
Die Entscheidung ist für viele Wohnungseigentümergemeinschaften relevant, weil Teilungserklärungen häufig Sonderregelungen zu Balkonen, Terrassen, Fenstern, Dachflächen oder sonstigen Bauteilen enthalten, die zwar im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, aber einzelnen Eigentümern besonders zugeordnet sind.
Für Verwalter bedeutet die Entscheidung: Sanierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum darf nicht vorschnell mit dem Hinweis auf eine Kostentragungsregelung in der Teilungserklärung abgelehnt werden. Beschlusskompetenz und Kostenlast sind voneinander zu trennen.
Für Wohnungseigentümer bedeutet die Entscheidung: Auch wenn sie nach der Teilungserklärung grundsätzlich für bestimmte Bauteile auf eigene Kosten verantwortlich sind, kann die Gemeinschaft bei erheblichem oder koordiniert zu behebendem Sanierungsbedarf handlungsfähig und sogar handlungspflichtig sein.
Für Verwaltungsbeiräte und Eigentümerversammlungen folgt daraus: Bei sicherheitsrelevanten Schäden oder mehreren betroffenen Bauteilen sollte rechtzeitig ein Beschluss über das weitere Vorgehen vorbereitet werden. Dazu gehören regelmäßig eine fachliche Bestandsaufnahme, die Einholung von Sanierungsvarianten, die Klärung der Kostenverteilung und ein sauber formulierter Beschlussvorschlag.