Neuigkeiten im Mietrecht / Wohnungseigentumsrecht
I. Miet- und Wohnungseigentumsrecht
1. Corona-Gesetz und Mietrecht
Ein Vermieter kann einen Mietvertrag über Grundstücke und Räume nicht aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum April bis Juni 2020 die Miete nicht zahlt. Das Kündigungsrecht wegen dieses Zahlungsrückstands ist ausgeschlossen bis zum 30.06.2022. Bis dahin muss der Mieter spätestens diese Miete zahlen, ansonsten kann der Vermieter wegen dieses Zahlungsrückstands wieder kündigen. Der Ausschluss des Kündigungsrechts gilt nur, wenn der Mieter glaubhaft machen kann, dass seine Nichtzahlung auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruht. Glaubhaft machen kann der Mieter dies beispielsweise durch Vorlage einer Bescheinigung seines Arbeitgebers oder auch durch eidesstattliche Versicherung. Ausgeschlossen ist allerdings nur die Kündigung wegen Zahlungsverzug. Die Kündigung aus sonstigen Gründen (beispielsweise Störung des Hausfriedens, Eigenbedarf etc.) bleibt weiterhin möglich. Der Mieter ist allerdings weiterhin verpflichtet, die Miete zu zahlen. Zahlt er nicht, gerät er in Zahlungsverzug und der Vermieter kann die rückständige Miete einklagen. Der Mieter muss dem Vermieter den Verzugsschaden (beispielsweise Zinsen, Rechtsanwalts- und Gerichtskosten) erstatten. Die Rechte der Mieter/Schuldner sind bei Mietverhältnissen nicht so weit gehend wie bei anderen Dauerschuldverhältnissen (siehe dazu unseren gesonderten Blog).
2. Corona-Gesetz und Dauerschuldverhältnisse
Einem Verbraucher steht ein Leistungsverweigerungsrecht bei bestimmten Dauerschuldverhältnissen zu, und zwar bis zum 30.06.2020. Dabei geht es aber nur um Dauerschuldverhältnisse, die zur Eindeckung mit Leistungen der angemessenen Daseinsvorsorge erforderlich sind, beispielsweise Verträge über Strom, Gas und Telekomunikation sowie Pflichtversicherungen. Dies bedeutet, dass Verbraucher die vereinbarten Entgelte nicht zahlen müssen, gleichwohl aber weiterhin Anspruch auf die vereinbarten Leistungen haben. Das Leistungsverweigerungsrecht besteht allerdings nur dann, wenn dem Verbraucher infolge von Umständen, die auf die Corona-Pandemie zurückzuführen sind, die Erbringung der Leistung/Zahlung ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen nicht möglich wäre. Diese Voraussetzungen muss der Verbraucher beweisen.
Ein vergleichbares Leistungsverweigerungsrecht gibt es auch für Kleinstunternehmer. Kleinstunternehmer sind Unternehmen mit bis zu neun Beschäftigten und einem Jahresumsatz von bis zu zwei Millionen Euro. Für Kleinstunternehmen besteht ein Leistungsverweigerungsrecht in Bezug auf alle wesentlichen Dauerschuldverhältnisse. Dies sind Dauerschuldverhältnisse, die zur Eindeckung mit Leistungen zur angemessenen Fortsetzung des Erwerbsbetriebs erforderlich sind. Beispielsweise ebenfalls Verträge über die Lieferung von Strom und Gas oder über Telekomunikations-Dienste und Pflichtversicherungen. Das Leistungsverweigerungsrecht besteht auch dann nur, wenn infolge von Umständen, die auf die Corona-Pandemie zurückzuführen sind, das Kleinstunternehmen die Leistung nicht erbringen kann oder dem Unternehmen die Erbringung der Leistung ohne Gefährdung der wirtschaftlichen Grundlagen seines Erwerbsbetriebs nicht möglich wäre.
Vorstehende Regelungen für Verbraucher und Kleinstunternehmen gelten nicht für Miet- und Pachtverträge, Darlehensverträge sowie arbeitsrechtliche Ansprüche. Insoweit gibt es Spezialregelungen (siehe dazu unseren Blog Corona und Mietrecht).
3. Corona-Gesetz und Wohnungseigentümergemeinschaften
Das Corona-Gesetz enthält in Bezug auf Wohnungseigentümergemeinschaften zwei Regelungen: Zum einen bleibt der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt. Zum anderen gilt der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.
Der Gesetzgeber hat erkannt, dass die Amtszeit des bestellten Verwalters in einem Zeitraum enden kann, in dem die Durchführung einer Eigentümerversammlung aufgrund der Corona-Epidemie nicht möglich ist. Deshalb soll der zuletzt bestellte Verwalter zunächst im Amt bleiben. Dadurch werden die durch den Bestellungsbeschluss sowie auch die Höchstfristen nach dem WEG zeitweise außer Kraft gesetzt.
Der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplanes fort. Damit soll die Finanzierung der Gemeinschaft auch in den Fällen sichergestellt werden, in denen eine Fortgeltung des Wirtschaftsplans nicht beschlossen wurde.
Hintergrund der Regelungen ist es, dass aufgrund der Corona-Epidemie derzeit Eigentümerversammlungen in der bisherigen Form nicht möglich sind. So ist die Durchführung einer normalen Eigentümerversammlung mit Anwesenheit mehrerer Personen zurzeit grundsätzlich nicht zulässig. Welche Alternativen aber gibt es: Vorbehaltlich anderer Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind virtuelle bzw. Online-Versammlungen unzulässig. Denkbar wäre hingegen eine „Ein-Mann-Versammlung“. So könnten sämtliche Wohnungseigentümer den Verwalter mit der Ausübung des Stimmrechts bevollmächtigen. Der Verwalter könnte dann alleine eine solche Versammlung durchführen. Denkbar wäre auch eine Beschlussfassung im Wege des Umlaufbeschlusses. Problematisch ist allerdings, dass dann grundsätzlich alle Wohnungseigentümer dem Beschluss zustimmen müssen. Umstritten ist es in der Rechtsprechung, welche Rechtsfolgen eintreten, wenn der Verwalter trotz Fehlens aller Zustimmungserklärungen einen positiven Beschluss verkündet. Teilweise wird in der Rechtsprechung vertreten, dass der fehlerhaft verkündete Beschluss als nichtig anzusehen wäre. Es gibt aber auch Rechtsprechung, die nur zu einer Anfechtbarkeit kommt. Wäre der Beschluss nur anfechtbar, dann würde er nach Ablauf der einmonatigen Beschlussanfechtungsfrist in Bestandskraft erwachsen. Selbst wenn er aber angefochten werden sollte, bliebe der Beschluss gültig und Ermächtigungsgrundlage für das Handeln des Verwalters, solange er nicht rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Eine Beschlussfassung im Umlaufbeschluss, wenn nicht alle Wohnungseigentümer zustimmen, ist dann aber mit nicht unerheblichen Risiken behaftet.
Möglicherweise wird es darauf gar nicht ankommen. So führt der Gesetzgeber in der Begründung zu dem Corona-Gesetz aus, dass der Verwalter ohnehin in dringenden Fällen die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümer treffen darf. Ein dringender Fall liege vor, wenn die vorherige Befassung der Eigentümer in der Eigentümerversammlung nicht möglich sei. Schon auf der Grundlage des geltenden Rechts kann und muss der Verwalter ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer alle unaufschiebbaren Maßnahmen veranlassen. Dies gilt insbesondere für den Fall, dass dem gemeinschaftlichen Eigentum ein Schaden droht, wenn nicht umgehend gehandelt würde. Insbesondere notwendige Reparaturen können auf dieser Grundlage vom Verwalter veranlasst werden. Der Gesetzgeber weist weiterhin in seiner Begründung darauf hin, dass in einer verwalterlosen Gemeinschaft jeder Wohnungseigentümer die Befugnis hätte, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer alle Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.