§ 22 WEG gilt nicht im Fall des Sanierungsstaus – dauerhaftes Nutzungsverbot durch Mehrheitsbeschluss des Wohnungseigentümer rechtswidrig

Wohnungseigentümergemeinschaften bzw. deren Mitglieder treffen im Verhältnis zu den übrigen Eigentümern u.a. Pflichten zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.
In einem durch den BGH am 15.10.2021 entschiedenen Fall ging es um ein über 40 Jahre altes stark sanierungsbedürftiges Parkhaus. Drei der Ebenen dieses Parkhauses stellten eine Teileigentumseinheit dar, die durch die Eigentümerin, die Klägerin, durch Vermietung genutzt wurden. Es kam zu einer Anforderung des Bauordnungsamtes, Nachweise für die Einhaltung der brandschutztechnischen Mindestanforderungen zu erbringen. Dies nahmen die Eigentümer zum Anlass, der Klägerin durch Mehrheitsbeschluss die Nutzung der drei Ebenen zu untersagen. Der Klägerin sollte nach der Beschlussfassung freistehen, die Brandschutzmängel selbst und auf eigene Kosten zu beseitigen und nach diesbezüglichem Nachweis die Nutzung wieder aufzunehmen. Die Klägerin erhob Anfechtungsklage gegen den gefassten Beschluss.
Der BGH hat den Beschluss mit Urteil vom 15.10.2021 (V ZR 225/20) für ungültig erklärt. Die Eigentümer können sich der ihnen obliegenden Instandsetzungspflicht nicht dadurch entziehen, dass sie dem einzelnen Eigentümer die Nutzung untersagen. Ein dauerhaftes Nutzungsverbot könnte nur dann erfolgen, wenn eine Sanierungspflicht gemäß § 22 WEG (§ 22 Abs. 4 WEG a.F) ausgeschlossen wäre. Dies ist dann der Fall, wenn das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt ist. Der BGH hat hierzu in dem Urteil ausgeführt, dass diese Regelung nicht einschlägig ist für die Sanierungspflichten, die aus der Überalterung oder mangelnden Instandhaltung des Gebäudes herrühren. Auch eine analoge Anwendung kommt insoweit nicht in Betracht.