1. Schönheitsreparaturklauseln und Gewerbemiete

Auch bei der Vermietung von gewerblich zu nutzenden Räumen sind Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen unwirksam, wenn sie einen starren Fristenplan enthalten. Enthält der Mietvertrag an mehreren Stellen Schönheitsreparaturklauseln und ist auch nur eine dieser Klauseln unwirksam, infiziert dies auch die an sich wirksamen Klauseln. Die Konsequenz ist, dass der Mieter Schönheitsreparaturen nicht durchführen muss, so das Oberlandesgericht Düsseldorf in einem Urteil vom 16.02.2016.

2. Eintritt in das Mietverhältnis in Veräußerungsfällen

Wird eine vermietete Wohnung nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertragsverhältnis während der Dauer seines Eigentums ein. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 05.04.2016 entschieden, dass dieser Eintritt nur dann stattfindet, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs – das ist die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch – die tatsächliche Sachherrschaft über die Wohnung ausübt. Übt der Mieter, aus welchen Gründen auch immer, einen ihm überlassenen Mietbesitz zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs nicht aus, tritt der Erwerber nicht in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Träger dieser Rechte und Pflichten bleibt in diesem Fall der Veräußerer. Dieser ist aber wegen der Veräußerung nicht mehr in der Lage, die Pflichten aus dem Mietvertrag gegenüber dem Mieter zu erfüllen. Er haftet dem Mieter auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung.

3. Freizeichnungsklausel im Mietvertrag

Im Einzelfall ist die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel in einem Mietvertrag, nach der der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen muss, höchst problematisch. Das Landgericht Karlsruhe hat in einem Beschluss vom 23.06.2016 die Frage entschieden, ob eine Freizeichnungsklausel in einem Mietvertrag wirksam ist. Inhalt einer Freizeichnungsklausel ist es, dass der Vermieter nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Das Landgericht Karlsruhe hat entschieden, dass eine solche Freizeichnungsklausel jedenfalls isoliert betrachtet grundsätzlich wirksam ist. Das gilt auch dann, wenn sie gleichzeitig mit einer wirksamen Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter vereinbart ist. Das Landgericht Karlsruhe hat offen gelassen, ob eine Freizeichnungsklausel auch dann wirksam ist, wenn sie gleichzeitig mit einer unwirksamen Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter vereinbart ist. Diese Frage ist in der Rechtsprechung bislang noch nicht eindeutig entschieden.

4. Einwendungsausschluss

Der BGH hat in einem Urteil vom 11.05.2016 für Klarheit hinsichtlich der sogenannten Einwendungsausschlussfrist gesorgt. Danach muss der Mieter innerhalb der Frist von einem Jahr Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung erheben, da er andernfalls mit solchen ausgeschlossen ist. Der BGH hat nun bestätigt, dass dies auch für zu niedrige Vorauszahlungen gilt und für sonstige Kosten, die begrifflich schon keine Betriebskosten sein können. Dies bedeutet, dass der Mieter für den Fall, dass der Vermieter zu niedrige Vorauszahlungen angesetzt hat oder aber Betriebskostenpositionen umgelegt hat, die bereits dem Grunde nach gar nicht umlagefähig sind (bspw. Verwalterkosten) diese Einwendung innerhalb eines Jahres ab Erteilung der Abrechnung vorbringen muss. Andernfalls ist er mit diesen Einwendungen ausgeschlossen.

5. Zum vorgetäuschten Eigenbedarf

Im Falle einer Eigenbedarfskündigung schließt eine kurze Zwischennutzung der Wohnung durch Angehörige einen vorgetäuschten Eigenbedarf nicht aus, so der BGH in einem Urteil vom 10.05.2016. In dem zugrundeliegenden Fall hatte der Vermieter bereits seit mehreren Jahren versucht, das Objekt zum Verkauf anzubieten. Sodann kündigte er seine Mieter wegen Eigenbedarfs für seinen Neffen. Dieser Neffe bewohnte das Objekt einige Monate, bevor es veräußert wurde. Der BGH schloss hier ein Fall des vorgetäuschten Eigenbedarfs nicht aus, da der Vermieter die Vermietung an seinen Neffen mit der Erwartung vorgenommen haben kann, dass er diesen im Falle eines gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen kann. Auch diese Motivlage würde einen vorgetäuschten Eigenbedarf darstellen. Eine kurzfristige Zwischenvermietung an Angehörige schützt den Vermieter demnach nicht vor Schadensersatzansprüchen des Mieters.

6. Mieterhöhung und Mietspiegel

Bei einem Mieterhöhungsverlangen kann sich der Vermieter zur Begründung auf eine ortsübliche Vergleichsmiete aus einem Mietspiegel auch dann berufen, wenn dieser für das konkrete Mietobjekt überhaupt nicht anwendbar ist (BGH in einem Hinweisbeschluss vom 26.04.2016). So hatte bspw. der Mietspiegel 2011 für die Stadt Berlin ausdrücklich ausgeführt, dass die dort genannten Werte für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäuser nicht anwendbar sind. Der Vermieter verlangte eine Mieterhö- hung für ein Reihenendhaus und bezog sich auf diesen Mietspiegel, was nach Ansicht des BGH nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führte. Die Bezugnahme ist jedenfalls dann ausreichend, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt. Es ist dann Frage der materiellen Begründetheit des Erhö- hungsverlangens, ob die vorgenommene Eingruppierung in der Sache selbst zutreffend ist oder nicht. Für die Begründung ist die Bezugnahme auf den Mietspiegel als Begründungsmittel jedenfalls grundsätzlich ausreichend.

Übrigens: In den letzten Monaten zeichnet sich die Tendenz ab, dass die Rechtsprechung zum Thema Schönheitsreparaturen ohne weitere Differenzierung von der Wohnraummiete auch auf das Gewerbemietverhältnis übertragen werden wird. Das OLG Celle bestätigt mit Urteil vom 13.07.2016 das vorangegangene Urteil des LG Lüneburg (besprochen im JKJournal Frühling 2016), wonach eine Schönheitsreparaturklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen bei unrenoviert übergebenen Räumen ungültig ist, wenn dem Mieter nicht ein angemessener Ausgleich zukommt. Diese Rechtsprechung wird voraussichtlich auch auf Klauseln zur Instandhaltung und Instandsetzung übertragen werden, die bei Gewerberaummietverhältnissen für den Vermieter wirtschaftlich besonders bedeutsam sind. Da außer Neubauten nahezu sämtliche Mietobjekte bei Mietbeginn bereits Abnutzungen vorweisen dürften, muss nun auch dem gewerblichen Mieter eines solchen Objekts ein Ausgleich beispielsweise in Form eines Mietnachlasses bei Mietbeginn oder bei erstmaligen Aufwendungen für Instandsetzungsmaßnahmen angeboten werden, um ihn überhaupt zur Instandhaltung/Instandsetzung verpflichten zu können. Angesichts der bisherigen Kehrtwende in der Rechtsprechung zu Gewerbemietverhältnissen ist nicht abzusehen, ob selbst solche Klauseln mit Ausgleichverpflichtung langfristig als wirksam angesehen werden. Um diese Unsicherheiten zu vermeiden, müssten Vermieter letztlich sowohl Schönheitsreparaturen als auch Instandhaltungen übernehmen und die prognostizierten Kosten hierfür auf die monatliche Miete aufschlagen. Über die weitere Entwicklung der Rechtsprechung werden wir Sie selbstverständlich auf dem Laufenden halten.

7. Duldung einer Modernisierungsmaßnahme

Der Vermieter, der umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen plant, die mit einem langfristigen Auszug aus der Wohnung von Seiten des Mieters verbunden sind, ist nach Ansicht des LG Berlin in einem Urteil vom 17.02.2016 gezwungen, selbst aktiv zu werden. So ist der Mieter zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, die ihn etwa 12 Monate auf eine Ersatzwohnung verweisen, nur dann verpflichtet, wenn der Vermieter diese Ersatzwohnung bereitstellt. Andernfalls bedeutet die Modernisierungsmaß- nahme für den Mieter eine ungerechtfertigte Härte und ist nicht zu dulden.

8. Betriebskostenvereinbarung

Eine wirksame Betriebskostenvereinbarung liegt auch dann vor, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Diese Formulierung ist nach dem Urteil des BGH vom 10.02.2016 nicht intransparent, auch wenn sie nicht explizit auf die Betriebskostenverordnung oder den Betriebskostenkatalog Bezug nimmt. Etwas anderes gilt nur für solche Betriebskostenpositionen, die nicht in dem Betriebskostenkatalog aufgeführt sind, sondern als „sonstige Kosten“ umgelegt werden sollen. Diese müssen in jedem Fall genau beschrieben werden.

9. Schlafraumtemperatur und Mängelbeseitigungsanspruch

Erreicht ein als Schlafraum genutztes Zimmer einer Mietwohnung auch bei Nullstellung des Thermostats eine Temperatur von lediglich 18 °C, ist dieser Raum nicht zum vertragsgemäßen Mietgebrauch bestimmt. Der Mieter kann nach einem Urteil des LG Berlin vom 03.05.2016 erwarten, dass die Räume einen Mindeststandard insoweit ausweisen, als sie einen angenehmen Schlaf durch Innenraumtemperaturregelung ermöglichen. Dies gilt nicht nur für Mindesttemperaturen, die durch die Heizleistung erreicht werden müssen, sondern auch für Höchsttemperaturen. Der Mieter hat daher einen Mängelbeseitigungsanspruch gegen- über dem Vermieter, der seine Grenze nur in der wirtschaftliche Unzumutbarkeit (der sogenannten Opfergrenze) findet. An diese Einwendung werden sehr hohe Anforderungen gestellt, so dass in den meisten Fällen Mängelbeseitigungsansprüche in Frage kommen dürften.

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