Neuigkeiten im Immobilienrecht

Rechtsanwälte Jürgens&Knösels

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 06.11.2015 grundsätzlich entschieden, dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstückes oder Gebäudes vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in der Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führt. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall war ein Grundstück verkauft worden. In dem Exposé des Verkäufers war eine bestimmte Wohnfläche angegeben. Im Nachhinein stellte sich heraus, dass diese Wohnflächenangabe unrichtig war. Der Notarvertrag enthielt keine Angaben zur Wohnfläche. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Angabe in dem Exposé allein nicht dazu führe, dass die dort angegebene Wohnfläche Bestandteil der Beschaffenheitsvereinbarung in dem notariellen Kaufvertrag geworden sei. Mängelansprüche des Käufers gebe es deshalb nicht. Für den Käufer einer Immobilie folgt aus dieser Entscheidung: Sämtliche für den Käufer wesentlichen Eigenschaften der Immobilie müssen in der Kaufvertragsurkunde erwähnt werden. Geschieht das nicht, sind sie nicht Bestandteil der Beschaffenheitsvereinbarung.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes enthält darüber hinaus den Hinweis, dass ein in einem notariellen Kaufvertrag vereinbarter Gewährleistungsausschluss sich nicht auf eine in dem Notarvertrag vereinbarte Beschaffenheit des verkauften Gegenstandes erstreckt. Auch aus diesem Grund ist es für den Käufer höchst bedeutsam, die für ihn wichtigen Eigenschaften des Grundstückes in die Notarurkunde aufzunehmen. Fehlen dem Grundstück die Eigenschaften, die in der Notarurkunde genannt sind, kann das Mängelansprüche begründen, ohne dass der Verkäufer sich auf einen in dem Notarvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen kann.

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